租房族比房奴生活压力更大

新年伊始，“2013楼市预测”仍是人们关注的话题。近日，方圆地产首席分析师邓志浩发布一条微博称：“2013年一季度，房产价格稳步上扬，二季度开始加速上扬，全年涨幅15%左右，成交量十分理想。”此言一出，遭到了大量网友的批驳，认为15%的涨幅没有事实依据。不过此前，北京师范大学房地产研究中心主任董藩放言：“25年后，全国房屋均价将达到9万元，北京房价每平方米80万元，最高要千万元。”躁动的房产市场本来已令普通购房者纠结，一些所谓的房地产研究专家的“预测”更加剧了人们的不安。

北京的商品房究竟应该在一个什么价位？老百姓又该如何应对居高不下的房价？环球人物杂志记者在实地调查的基础上，试图回答这些问题。

房价年底上涨

2012年底，有媒体报道称，“北京二手房一夜加价70万，北京陷年底恐慌式抢房。”链家地产某分店员工张女士告诉环球人物杂志记者：“年底房价是在涨，而且房子是买涨不买跌，房价一涨，很多人怕再不买就更贵了，所以急着马上购买，因此房子好卖了，成交量也往上走。仅我们一家分店，上个月的中介费总额就有500万元。”

根据最新统计数据，北京市2012年12月的二手房均价为每平方米2.6万元，二环以内新建商品住宅成交均价已达每平方米4.7万元，比去年同期上涨4644元。四环以外也在涨。东王庄小区位于海淀区清华东路与成府路交叉口，在北四环以北。该小区一套63平方米的房子，目前标价260万元，约合每平方米4.1万元。而2012年11月初的时候，同样户型和位置的房子，成交价每平方米才3.65万元。仅仅一个月，房价就上涨了12%！“进入年底，东王庄的房价还在一直涨，而且幅度大了不少。”中介说。

这还只是二手房，二环的新房早已变成了高端住宅区。以陶然廷楼盘为例，该项目位于二环内陶然亭公园旁边，是面积为230—500平方米的大户型精装公寓，目前起价已高达每平方米8万元。业内人士预计，随着北京城区土地供应日趋稀缺，北京内城住宅“泛高端化”的趋势将进一步增强。

对于普通工薪阶层来说，房价这么高如何买得起。以北京市的人均收入为例，根据中国网财经中心统计，北京市2012年前三季度人均可支配收入为26948元，照此计算，北京市年人均可支配收入为35930元。而根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年全市新房成交均价为每平方米20745元。按照北京市目前的人均收入水平，如果一个人想在北京买一套面积60平方米的房子，不吃不喝也要工作34.6年。也有人计算出，根据平均房价计算，目前要购买一套100平方米的住宅，北京、上海等一线城市需要2.53代人的储蓄；长沙、太原等二线城市，需要1.26代人的储蓄；岳阳、保定等三线城市也需要0.81代人的储蓄。对于绝大多数消费者来说，穷尽一生的储蓄，也难买一套100平方米的公寓。

租房奴比房奴生活压力更大

既然买不起，普通人只能租房子住。然而房价涨了，房租也跟着涨。根据媒体的公开报道，2012年8月，北京房租均价高达3720元每套，与去年同期相比，大涨17.5%。

3720元，对于很多工薪阶层人士来说只能望洋兴叹，特别是那些刚走出校门不久的年轻人，目前不仅独立买房遥不可及，连独立租房也变得难以实现。收入高一点的还能与他人合租一套房子，收入差一点的只能两人甚至多人蜗居一室。环球人物杂志记者采访了中国社会科学院研究员、社会科学院国际投资研究中心学术委员会副主任曹建海，他对记者感叹说：“现如今，房奴都不是问题了，至少他们还有房子，可以安慰一下内心；新出现的租房奴们，把本该追逐职业梦想的初衷放置一边，为了一个在大城市的立锥之地辛苦奔忙，房子已经成为这群年轻人生活中不能承受之重。”

买不起房可以租房，但租不起房的时候怎么办？“对于刚刚跨入中等收入国家的中国而言，高房价、高租金属于特有的体制性问题。在世界大国中，中国是住房问题最多、对社会经济冲击最大的国家。”曹建海说。

谁在北京买房子

宋朝时，文人王禹偁(音同撑)曾在文章中提到当时首都开封的地价很贵：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价。”可见那时的房价也是寸土寸金。但是，尽管房价很贵，当时很多官员与普通百姓一样买不起房。比如大文豪欧阳修，官至太子少师(从一品官衔)，在给朋友的信中也感叹说，自己在朝廷工作了这么多年，却始终没买上房子，只能一直在小胡同里租房住。

现在的情况则不一样了。据多家媒体公开报道，在部委大院集中的北京海淀区四道口，近几年盖起了不少新楼，有的刚刚竣工，有的正在装修，有的已交付使用。知情人士对记者披露，这些房子都是福利房，因此非常廉价，“内部职工是以每平方米4500元左右的价格购买的。”而旁边的商品房小区，每平方米均价则高达4万元以上。

曹建海告诉本刊记者：“在北京拥有住房无非有两种合法方式：福利分房和买房。”作为全国政治中心，北京的党政机关、国家部委众多，能分房的大多是国家机关或一些效益不错的企事业单位。对于这些单位的职工而言，以1998年住房商品化改革为分水岭，之前是完全无偿的福利分房，之后则是从单位购买价格低廉的商品房，但仍属变相的福利分房。具体的操作流程是，这些部门与地方政府进行土地交易后，房子由开发商代建，建成后以成本价卖给单位内部员工，并办理相应商品房手续。这一群体是房屋市场中最大的既得利益者。

而且，随着房地产市场的不断升温和个人积蓄增多，这些人大多另外购买了私人商品房。因此，到目前为止，他们中很多人拥有两到三套住房。曹建海归纳说：“40岁以上的国家单位职工以前分到的房改房，目前普遍拥有和商品房相同的完全产权，获得成本很低。这些房屋因为年代较早，很多家庭已经通过购买新房实现了升级换代，原来的房改房大多用于出租，以获得租金收入。”

第二种拥有住房的方式是完全由个人掏钱购买商品房。其中又可分成两类人群：一类是所谓的社会成功人士，俗称的有钱人，他们通过不同的途径赚到了足够多的钱，买房不成问题；另一类是具有刚性住房需求的普通人群，这也是目前购买高价商品房的主力军。这些大多在20—40岁的年轻人，大部分都不具备支付首付的能力，但通过向父母甚至祖父母“融资”，还是能凑出足够的钱。“中国人家庭观念很强，很多这类的借款事实上不用归还。这就导致年轻人购房具有强烈的啃老倾向。”曹建海说。

除商品房之外，北京还有政策保障性住房，包括经济适用房(简称经适房)和限价房。早在1998年房改时，国务院就下文要求，各级政府应尽快建立起以经适房为主和租售并举的住房供应体系，但是曹建海认为，目前的住房制度已经偏离了原来的轨道。北京的保障性住房不仅有着严格的条件限制，还滋生了钻空子和腐败的空间。

比如，相对于高价的商品房，经适房明显要便宜很多，但要在北京买经适房，条件足以让大部分打工族望“房”兴叹：一、北京户口，且取得3年以上；二、购买经适房的3人户家庭年收入水平必须在4.53万元及以下，人均住房使用面积须在10平方米及以下，家庭总资产净值须在36万元及以下。再看北京市限价房购买资格：一、北京户口，且取得北京户口5年以上；二、3人及以下家庭年收入水平必须在8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下。此外，政策还规定，在限价房购买人群中，还要优先考虑“1998年房改之后，没有享受到福利分房而又没有买房的这一部分人群”。

令渴望拥有住房的普通人群不满的是，北京的经适房和限价房已经变成了公务员和事业单位变相分房的定向房屋。不少国家机关单位纷纷集中购买经适房，以解决内部员工的住房难问题。“资格审查变成了一句空话。”曹建海对记者说,“实际上，由于完全无偿的分配方式已经绝迹，经适房已经成为了福利分房的另一种形式，因为中央机关一直可以购买经适房。此外，所谓的限价房在一定程度上也具有福利性质。”

“归根到底一句话，普通外地人以及没有关系的北京人，只能购买价格高昂的商品房，但很显然，如今的价格他们也是买不起的。”曹建海总结说。

政府有多种手段降房价

2012年已经过去，房价在年底的反弹，让想要买房的人再次恐慌起来。对此，曹建海认为，2013年房价应该会下降，“经济越放缓，房价就越会失去上涨的基础。在2013年宏观经济形势可能会更加严峻的背景下，房价超前回落的趋势几乎不可避免”。但他同时补充说：“即使现在的房价回落一半，大多数人还是买不起。目前很多城市的房价是家庭年收入的12倍以上，从长期来看，应该让房价回落到不超过家庭年收入6倍的水平，这样才与收入水平相匹配。”

在房价高企的背后，还有一个更深层次的问题，即高房价让整个国家经济失去了创造力，老百姓失去了幸福感。曹建海认为这不是危言耸听。“所有人都在拼命工作，拼命挣钱，但仍旧买不起房子。而买得起房子的少数人也成为了房奴，这是最可怕的。想想看，对于普通老百姓来说，自己的收入基本上都拿去还月供了，那实质消费就减少了；老人的积蓄都支援孩子们买房了，自己紧衣缩食，有什么幸福感可言呢？”

要让各个阶层的人群都能解决住的问题，“政府一定要遵守促进房价合理回归的承诺。手段很多：一是通过房产税等方式打击住房投资投机，迫使房价降下来；二是继续大力发展可以在未来时期购买的公租房；三是出台法律保护租赁者长期租赁的权利；四是赋予小产权房、农村房屋与城镇商品房相同的权利，从体制上促进房屋供给。从长期看，如果能坚持调控政策不动摇，并适时推出房产税，到今年底，一些城市的房价可能会达到回落10%的水平。明年的房地产市场依然是房价回落的一年，即使降价幅度达不到50%，也肯定会高于10%。”

针对“即使房价降一半，老百姓仍旧买不起”的问题，曹建海认为新加坡的做法值得借鉴：“即把住房纳入社会保障体系当中。对于买不起房子的老百姓，政府除了可以提供保障房，还可以通过拨款方式鼓励社会公益组织建房，然后以福利价格租赁给相应的家庭。”他举例说，2010年，中国政府土地出让金收益为2.9万亿元，其中仅有463亿元用于廉租房保障支出，占比不足1.6%。如果政府能拿出10%的资金建设保障性住房，2900亿元可以建设2亿平方米，只要坚持建设10年，就会有20亿平方米的保障性住房面积，足够2亿人居住。“当然，这需要时间，需要细致的构建和耐心，不可能一蹴而就。”曹建海说。