德阳成全国首个与政府“合伙买房”试点城市

绵竹汉旺成为全国第一个与政府“合伙”买房政策移植的乡镇

作为政策性住房的一次新尝试，德阳与宜宾等4个城市成为全国共有产权试点城市。 而绵竹汉旺则成为全国第一个将与政府“合伙”买房政策移植的乡镇。

什么是共有产权住房？

共有产权住房，是指政府投资或提供政策优惠支持社会资本投资，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向保障对象出售的，政府或投资人与保障对象按份 共有住房物权的具有社会保障性质的商品住房。目前，我国已在江苏、上海等地进行了试点，这种百姓和政府“合伙”买房的新住房模式是保障性住房领域的一种新尝试。

根据相关规定，住房保障对象购买共有产权住房满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。保障对象购买共有产权住房不足5年需出售的，由 地方人民政府回购，禁止上市交易。共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。共有产权住房出售后，产权由住 房保障对象和地方人民政府按份共有。住房保障对象转让共有产权住房的，除特殊情况外不得再次申请住房保障。

解读条件：

1、符合申购安居房条件，却无力一次性支付购房款且不符合贷款条件的家庭;2、申购家庭出资金额不得低于总房价25%，共有权益期限最长为5年，申购家庭需承诺在五年内回购对方权益，回购后方可办理房产证和划拨土地使用证。

要求：

在拥有共有权益期间，申购家庭需按公共租赁房的租金标准向对方支付租金，同时，在此期间，双方不得以任何形式转让、转租、买卖、抵押其权益。

出现意外情况相关手续如何完善

2010年，绵竹市出台《汉旺镇城镇受灾居民住房安置方案》，规定符合申购安居房条件、无力一次性支付购房款且不符合贷款条件的汉旺镇城镇居民家庭，可与政府“合伙”筹资买房，并享有相应部分产权。得益于此，245户汉旺城镇居民家庭得以从武都板房区搬进新居。

“这批人员当中，七八十岁的人都有，很多意外情况说不清楚，如果5年之内出现死亡等意外情况，他们的子女甚至亲属将不会享有房屋的继承权，因为政策性住房只针对符合政策的人群，当然，如果在这之前他们的子女甚至亲属帮助回购了剩余产权，5年期后，则可以办理过户等相关手续，也就可以行使继承等权利。”汉旺镇城镇住房保障与管理所陈兆岗说。

为帮助符合申购安居房条件、却无力一次性支付购房款且不符合贷款条件的汉旺镇城镇居民家庭尽快住进新房，绵竹市提出“共有权益住房”安置方案——符合条件的家庭与绵竹市国有公司绵竹市金申投资有限公司共同出资购买房屋。申购家庭出资金额不得低于总房价25%，共有权益期限最长为5年，申购家庭需承诺在五年内回购对方权益，回购后方可办理房产证和划拨土地使用证。在拥有共有权益期间，申购家庭需按公共租赁房的租金标准向对方支付租金，同时，在此期间，双方不得以任何形式转让、转租、买卖、抵押其权益。

“这80平方米的房子是我给儿子最好的礼物。”今年58岁的易祖贵前不久刚从绵竹市金申投资有限公司购回“共有权益住房”的另外50%的产权，一边在绵竹汉旺自来水厂打工的他，一边计划着这房子如何装修，因为装修的费用还暂时没有着落，而他，还不得不和女儿一家住在一起。

2008年后，因地震受灾的易祖贵一家几乎一无所有，“全家人都没有固定收入，女儿当时在上大学，儿子高中，而妻子又患了癌症。”易祖贵说，给他带来希望的，是绵竹市政府出台的“共有权益住房”安置办法，无法满足已经放宽的安居房贷款条件的他，与政府合伙购买了一套80平方米的安居房。

买房要求不满足贷款条件，不符合公租房等政策

“地震之前，我们是一个五口之家，有一双儿女，他们都在上学，我们也做着小生意，家庭生活还算不错。”地震前，住在绵竹汉旺老场镇的易祖贵说，他家有一楼一底，经营着小买卖，还算不错，当时女儿上大学，儿子上高中，“但是地震以后，房子塌了，一家人的生意也没法做了。”

“住进了板房区。”易祖贵说，自己随后也参与了灾后重建的社区义务服务工作。很快，灾后重建工作展开，3576套安居房竣工，并即将投入使用。

眼看着从板房搬入新房的梦想越来越近，易祖贵却只能望房叹息，因为为了两个孩子的上学，他几乎倾尽所有，加上地震，更是摧毁了他的家园和信心。

“我们家没有固定收入，我也岁数大了，无法满足银行贷款的条件，眼看着就要和安居房失之交臂了。”易祖贵说，就在这个时候，汉旺镇出台了“共有权益住房”政策。

“并不是易祖贵一家人这个样子，很多人都有这样的情况，不符合贷款政策，又不符合廉租房和公租房政策，他们成为汉旺居民的‘夹心层’。”汉旺镇党委委员沈阳德告诉记者，为解决“夹心层”的住房困难，经过几个月的调研和论证，绵竹市政府引进“共有权益住房”方案。

“当时在全国仅有几个大城市在试点，我们把这个政策移植到乡镇，在全国来看，还是第一个。”沈阳德说。

根据规划，安居房每套建筑面积在60-80平方米之间，根据当时绵竹市政府核定的安居房购买价格，一套房子总价不到10万元。

而根据“共有权益住房”安置政策，申购的家庭至少需支付房屋总价25%的费用，即不到2.5万元，余下的部分需在5年内由申购家庭回购，从而获得全产权。

怎么购买

首付2.5万,需5年购回

“购买产权的剩余部分，将由申购家庭支付租金。”汉旺镇城镇住房保障与管理所陈兆岗说，标准目前确定为每平方米2.52元，远低于绵竹城区保障性住房每平方米3.77元的租金。

“按照当时的现状，我们的安居工程有三种模式，一是贷款购买，二是租住，三是与政府合伙‘共同权益’。”陈兆岗说，合伙“共同权益”主要针对银行不给予贷款的居民。

“经过居民自己申请，政府相关部门和银行层层审批，最后总共有245户符合‘共有权益住房’政策，他们也完全按照合同之约定，最少支付总房款的25%来获得共同权益。”陈兆岗说，这245户中，已经有47户在5年期内，回购了剩余的产权，“大部分都支付了50%，只有几户是支付了最低比例25%。”

最新进展

47户已购回产权“合伙期”需付租金

陈兆岗说，2011年4月以来，通过金申公司签署“共有权益住房”项目的总共有245户，除了47户已经全部回购产权外，还有198户处于支付剩余产权的租金状态，“目前最主要的工作是收取租金，还要继续向他们宣讲政策。”陈兆岗说，但现在仍有不少家庭没有按照合同的约定按时支付租金。

“当时签订合同的时候，说的是要5年之内回购剩余产权，我同意了，并签了字。”易祖贵说，他在今年5月份就把全部剩余产权回购了，“儿子还在上大学，我通过自己打工的努力，购回了房产，这是给他最好的礼物。”

弘扬C区的龚晴说，“政府已经给了我们最好的政策，我一定要尽最大的努力，把剩余的产权买回来。”

5年期满后可选3种退出机制

除了回购政府手中的产权外，“共有权益住房”协议书还向未申购家庭提供了另外两种退出机制。若5年期满，居民无力回购房屋而又继续占有该房屋的，政府将占有该房屋的全部产权，家庭将以租用的方式继续居住，家庭前期缴纳的房款作为房屋租金预留款进行扣减。而对于无力回购也不愿继续居住的家庭，政府将不计利息，原数返还当初的购房款。

“如果5年期到了，他们无力购回剩余产权，那么他们此前支付的钱就会作为房租抵扣或者全额返还，当然，这都是没有利息的。”陈兆岗说，如果超出了5年，且回购户支付了一段时间的租金，还要想购回剩余产权，就只能参照当时当地的商品房价格了。

 （射洪搜房网录入）