案例：千防万防还是买到了小产权房

2012年2月20日，有网友在郫县三道堰购买东方威尼斯一套93平米住宅。因为是城乡结合部，害怕买到小产权房。所以在购房之前对销售人员进行了详细反复询问，销售人员当时明确说他们楼盘证件齐全是大产权房，在签订合同2年内为业主办到房屋产权证书。同时在签订的合同里，也写明了开发商保证在两年内为业主办下产权证。如果没能按约定的日期办到产权，购房者有权单方面解除购房合同，开发商退还房款并赔偿总房款5%的违约金。后面我还按开发商的要求缴纳了维修基金、天然气、土地出让费、契税等相关费用。

但是2年早已过去，该网友至今未见到自己房屋的房产证，期间多次找开发商说理，得到的回复都是“明年能拿到”，但这句话反复说了好几次，依然没有见到房产证的踪影。后来曾经提出退房，但遭到开发商一口回绝。不仅仅是2期，已经交房5年的1期，同样是这种状况。千防万防最后还是感觉买到了小产权房，现在拿不到产权证，又退不了房，该怎么办？

有人说，小产权房就像“小三”：名不正，言不顺。玩笑归玩笑，但明明在你手上的东西却始终不能证明就是你的，遭遇这种处境想必还是相当尴尬。这年头，好不容易卖肾、卖青春多年换取一套房，要最后还给你说是小产权，也是蛮让人崩溃的。而有的人认为小产权房价格廉价，能很大程度地减轻购房压力，但为何买到小产权房却反而不安心呢？到底什么是小产权房？买小产权房有什么风险？不小心买到小产权房该如何维权？本期《解密维权》邀请北京安博（成都）律师事务所律师韦海军、黄磊、王亮、钟晓丽为您一一解析。

小产权房买卖合同是无效的 且无法办理房产证

【搜狐焦点网】什么是小产权房？ 买小产权房有哪些风险？

【律师解答】我国法律上没有小产权房的定义和规定，人们通常所称小产权房：通常指在我国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设且没有取得合法的用地手续和规划手续，面向社会销售的房屋。由于在集体土地违法建设且没有合法用地手续和规划手续，因此这类住房无法得到国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称小产权房。

购买小产权房有如下风险：

一、合同法律效力风险：小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。

二、房产转让风险：小产权房拿不到房产证，不构成真正的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

三、政策风险：购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

四、监管缺位，购房者利益难保障：小产权房屋的开发建设没有法律进行监管，开发建设过程存在严重的监管存缺位，房屋质量和房屋售后保修难以保证，对购房者的利益有很大影响。

（射洪搜房网录入）